Acheter un appartement à Dubaï, de la recherche aux clés. 

Dubaï autorise la pleine propriété (freehold) des étrangers dans des zones désignées. C'est là que se trouvent les quartiers suivis sur notre site : Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate et les autres. Le titre de propriété est enregistré à votre nom au Dubai Land Department (DLD), le registre foncier de l'émirat. Le DLD publie aussi chaque vente : c'est de lui que viennent les prix de ce guide.

Deux marchés coexistent. La revente (le « prêt ») : un appartement déjà livré, qui se visite, dont on connaît les charges et, souvent, le loyer. Le sur plan (off-plan) : un appartement vendu par le promoteur avant ou pendant la construction, payé par étapes. Les deux se vendent à des prix très différents au mètre carré, et le registre les sépare : ce guide aussi.

Commencez par votre objectif. Pour y habiter, la vie de quartier, les écoles et le trajet comptent d'abord. Pour louer, regardez les loyers réellement enregistrés (Ejari) et la part de biens loués dans l'immeuble. Pour les deux, cherchez un quartier où le loyer médian et le prix médian sont publiés sur la même fenêtre. Nos pages quartier les donnent côte à côte.

1. 1Fixer le budget complet : le prix, plus les frais d'achat (dont 4 % pour le DLD). Avec un crédit, ajoutez l'apport exigé par la banque.
2. 2Choisir le quartier sur des prix payés, pas sur des prix affichés : comparez la médiane des ventes enregistrées et les loyers Ejari.
3. 3Choisir entre revente et sur plan, puis présélectionner deux à quatre biens ou projets et les comparer sur les mêmes critères.
4. 4Faire les vérifications avant de payer quoi que ce soit. À contrôler : courtier et annonce autorisés, promoteur agréé, statut du projet ou du bien (détail plus bas).
5. 5Réserver et signer. En revente, une offre puis le contrat entre acheteur et vendeur. Sur plan, la réservation du lot puis le contrat de vente du promoteur (SPA).
6. 6Payer par le bon canal : le prix d'une revente au moment du transfert, les échéances d'un sur plan sur le compte séquestre du projet. Jamais sur un compte personnel.
7. 7Enregistrer au DLD : transfert et titre de propriété pour une revente ; inscription au registre provisoire Oqood pour un sur plan, par le promoteur.
8. 8Prendre les clés : en revente, à la remise par le vendeur. Sur plan, après le certificat d'achèvement et l'inspection du lot, défauts listés par écrit.

Le tableau ci-dessous est calculé à chaque lecture à partir des ventes enregistrées au DLD (ventes seules, sans hypothèques ni donations). Il couvre les 12 mois qui se terminent à la dernière vente connue, dans la ou les zones cadastrales de chaque page quartier. Ce sont les mêmes chiffres qu'à l'accueil, sur la page des quartiers et en tête de chaque fiche quartier.

• Médiane : la moitié des ventes s'est faite en dessous, l'autre au-dessus. Elle n'est publiée qu'à partir de 15 ventes ; en dessous, la case reste vide.
• Revente et sur plan sont séparés : le neuf se paie souvent plus cher au mètre carré, et le mélanger avec l'ancien fausserait la comparaison.
• Un prix de quartier situe le marché, pas un immeuble. Vue, étage, état et charges font varier le prix d'un appartement autour de la médiane.
• Les prix passés ne disent rien des prix futurs : aucune évolution, aucun rendement ne peut vous être promis.

Le prix n'est pas le coût. En revente, les frais d'enregistrement du Dubai Land Department représentent 4 % du prix. S'y ajoutent les frais du bureau fiduciaire qui enregistre le transfert et la commission de l'agence. Avec un crédit, comptez aussi les frais de dossier de la banque et d'inscription de l'hypothèque au DLD. Sur plan, pour l'inscription au registre provisoire Oqood, le DLD affiche 2 % de la valeur pour le vendeur et 2 % pour l'acheteur. S'y ajoutent de petits frais fixes. Le contrat dit qui les paie réellement.

Il n'y a pas de notaire au sens français. Ce qu'un acheteur français appelle « frais de notaire » correspond ici aux frais du DLD et du bureau fiduciaire. Notre guide des frais les calcule ligne à ligne sur un barème daté, pour votre prix. Nos propres honoraires sont publiés, avec ce qu'ils couvrent.

Après l'achat viennent les charges de copropriété (service charges), payées chaque année au gestionnaire de l'immeuble. Demandez leur montant avant de signer : elles pèsent directement sur un rendement locatif.

Plafond de financement de la Banque centrale des Émirats, catégorie « expatriés ». Il est de 60 % de la valeur pour un bien d'investissement ou un deuxième bien, 50 % pour un bien sur plan. Le règlement n'a pas de catégorie propre aux non-résidents et autorise chaque banque à exiger un apport plus élevé. Demandez à chacune le plafond qu'elle propose à un non-résident.

Concrètement, la banque prête au mieux la part du prix que permet ce plafond ; le reste et les frais sont payés par vous. Le taux, la durée et les documents demandés varient d'une banque à l'autre et selon votre profil. Obtenez un accord de principe avant de réserver, et comparez au moins deux offres. Sur plan, les premières échéances se paient souvent avant qu'un prêt ne puisse être débloqué.

Selon la GDRFA Dubaï, un ou plusieurs biens peuvent ouvrir droit au Golden Visa immobilier. Leur valeur totale doit atteindre au moins 2 000 000 AED (≈ 493 000 EUR). Un bien acheté à crédit est pris en compte ; en copropriété, c'est votre part qui compte. Le visa ne change ni le prix, ni les frais, ni votre fiscalité dans votre pays. Notre guide détaille les conditions, la durée, la famille et les démarches.

• Le courtier et l'annonce : une annonce immobilière à Dubaï doit avoir un permis de publicité. Le DLD permet de vérifier la licence d'un courtier et le permis d'une annonce (service de vérification des licences et permis, Trakheesi).
• Le promoteur et le projet (sur plan) : le promoteur doit figurer parmi les promoteurs agréés. Le service « Real Estate Project Status » du DLD indique le statut du projet et la banque de son compte séquestre.
• Le compte séquestre : sur plan, chaque paiement va sur le compte séquestre du projet prévu par la loi n° 8 de 2007. C'est celui qui figure dans le contrat. Un virement demandé sur un compte personnel, ou vers une autre banque, est un signal d'arrêt.
• Le bien (revente) : le service « Property Status » du DLD donne le statut d'un bien. Faites confirmer que le vendeur est bien le propriétaire inscrit, et qu'une éventuelle hypothèque sera levée au transfert.
• Les promesses : un rendement « garanti », un prix « en dessous du marché » sans vente comparable, une réservation à confirmer dans l'heure. Comparez toujours au prix payé dans l'immeuble ou le quartier.
• Le contrat : faites-le relire par un avocat indépendant avant de signer, en particulier les clauses de livraison, de pénalités, d'annulation et de revente avant achèvement.

Pour louer, le bail est enregistré dans Ejari. Le rendement que publient nos pages est brut : loyer médian rapporté au prix médian. Il s'entend avant charges de copropriété, vacance, gestion et impôts éventuels dans votre pays. Le revenu net est toujours plus bas, et il n'est jamais garanti. Pour revendre, regardez d'abord ce que le marché a payé dans votre immeuble et votre quartier.