Acheter sur plan à Dubaï, avec la loi de votre côté.
Acheter sur plan, c'est s'engager tôt sur un projet, le plus souvent avec un paiement échelonné. Encore faut-il savoir ce qui vous protège : registre provisoire, compte séquestre par projet, vérification du promoteur, livraison, revente avant achèvement. Les règles de Dubaï décryptées, limites comprises.
- 1
- compte séquestre par projet (loi 8/2007)
- 5 %
- retenus un an après l'enregistrement des lots
- 50 %
- crédit maximal sur un bien sur plan (Banque centrale)
- 30 j
- délai notifié par le DLD en cas d'impayé
Rédigé par l'équipe SwissPro360
Le principe
Vous signez un contrat de vente (SPA) avec le promoteur pour un lot qui n'est pas encore construit, et vous payez par échéances. À Dubaï, deux lois encadrent l'opération. La loi n° 8 de 2007 porte sur les comptes séquestres. La loi n° 13 de 2008 porte sur le registre foncier provisoire, et la loi n° 19 de 2020 l'a modifiée.
L'enregistrement Oqood (registre provisoire)
- Votre achat est inscrit au registre provisoire. Toute vente ou autre disposition d'un lot sur plan doit l'être, sous peine de nullité (loi n° 13 de 2008, art. 3).
- Pour vendre sur plan, le promoteur doit avoir pris possession du terrain et obtenu les autorisations requises (même loi, art. 4).
- C'est le promoteur qui enregistre la vente sur le portail Oqood du DLD, lequel délivre un « certificat électronique d'enregistrement provisoire ». Pour ce service, le DLD affiche 2 % de la valeur pour le vendeur et 2 % pour l'acheteur. S'y ajoutent 10 AED (≈ 2 EUR) de frais « savoir » et 10 AED (≈ 2 EUR) « innovation ». Le contrat dit qui les paie réellement.
- Le registre provisoire recense les ventes avant leur passage au registre foncier définitif (loi n° 13 de 2008, art. 2).
Le compte séquestre (loi n° 8 de 2007)
| Règle | Article |
|---|---|
| Seul un promoteur inscrit au registre peut exercer ; une autorisation écrite du DLD est nécessaire avant de faire de la publicité ou d'exposer une vente sur plan. | Art. 4, 5 |
| Les paiements des acheteurs sont versés sur le compte séquestre du projet, ouvert auprès d'un agent fiduciaire par convention écrite. | Art. 7 |
| Un compte séparé par projet, affecté exclusivement à sa construction ; les créanciers du promoteur ne peuvent pas saisir ces fonds. | Art. 9 |
| L'agent fiduciaire tient des relevés réguliers des recettes et dépenses, que le DLD peut contrôler. | Art. 11 |
| Après le certificat d'achèvement, 5 % du compte restent bloqués et ne sont libérés qu'un an après l'enregistrement des lots au nom des acheteurs. | Art. 14 |
| Si le projet n'est pas achevé, l'agent fiduciaire doit protéger les déposants et assurer l'achèvement ou les remboursements. | Art. 15 |
| Sanctions : prison et amende d'au moins 100 000 AED (≈ 24 600 EUR) (ou l'une des deux), notamment pour détournement des fonds du projet. | Art. 16 |
À confirmer · La version anglaise de la loi n° 8 de 2007 publiée sur le Dubai Legal Portal ne mentionne aucune modification. D'éventuels textes d'application ou réformes ultérieurs se vérifient auprès du DLD. Le texte arabe fait foi.
Vérifier le promoteur et le projet
- 1Le promoteur figure-t-il dans la liste des promoteurs agréés du DLD (« Licensed Real Estate Developers ») ?
- 2Le projet apparaît-il dans le service « Real Estate Project Status » du DLD (recherche par nom ou numéro) ? Y trouvez-vous le nom du promoteur, la banque du compte séquestre, le statut et la rubrique d'achèvement ?
- 3Le compte indiqué dans le contrat pour vos paiements est-il bien celui du séquestre du projet ?
- 4L'annonce et le courtier sont-ils autorisés ? Le DLD permet de vérifier licences et permis de publicité (service « Validate Real Estate Licenses and Permits » / Trakheesi). Il liste aussi les courtiers agréés.
Vous pouvez faire les mêmes vérifications depuis l'application officielle Dubai REST du DLD. Nous revérifions régulièrement les projets de notre sélection ; la vérification au DLD reste la référence, et nous vous montrons comment la faire.
Plans de paiement
- Le calendrier est propre au contrat de chaque promoteur. Il fixe l'acompte, les échéances liées à des dates ou à l'avancement, le solde à la livraison et d'éventuelles échéances après livraison. Aucun barème légal unique ne s'impose, d'où l'intérêt de comparer.
- Les paiements des acheteurs vont sur le compte séquestre du projet (loi n° 8 de 2007, art. 7).
- Avec un crédit, la Banque centrale des Émirats plafonne le financement d'un bien sur plan à 50 % de sa valeur, quel que soit l'acheteur.
Livraison et réserves
- L'achèvement est constaté par un certificat d'achèvement (completion certificate). Celui-ci déclenche la retenue de 5 % sur le compte séquestre (loi n° 8 de 2007, art. 14).
- Avant de prendre les clés, inspectez le lot et listez par écrit les défauts constatés (snagging), pour que le promoteur les reprenne. Sa prise en charge des défauts après livraison, et son délai, dépendent du contrat.
- L'inscription au registre foncier et la délivrance du titre de propriété se font ensuite auprès du DLD (démarche et frais à confirmer pour votre projet). Les charges de copropriété courent selon le contrat et le règlement de l'immeuble.
Revendre avant la livraison
- Un lot sur plan enregistré peut être vendu, hypothéqué ou faire l'objet d'une autre disposition légale (loi n° 13 de 2008, art. 6). La revente doit elle aussi être inscrite au registre provisoire (art. 3).
- Le promoteur ne peut pas facturer de frais sur une revente, sauf les frais administratifs approuvés (art. 7).
À confirmer · Les conditions de cession propres à chaque contrat (part minimale payée, accord écrit ou « NOC » du promoteur, frais administratifs) se lisent dans votre SPA, pas dans la loi : faites-les confirmer par le promoteur. Le prix de revente, lui, se fixe sur le marché le jour de la vente : personne ne peut le promettre.
Risques et protections
| Situation | Ce que prévoient les textes |
|---|---|
| Faillite du promoteur | Les fonds du compte séquestre sont affectés au projet et insaisissables par les créanciers du promoteur (loi 8/2007, art. 9). |
| Projet inachevé | L'agent fiduciaire doit protéger les déposants et assurer l'achèvement ou les remboursements (art. 15). Les délais réels, eux, restent incertains. |
| Retard de livraison | Les dates et les éventuelles compensations sont fixées par le contrat ; l'avancement se suit sur le service « Project Status » du DLD. |
| Échéance impayée par l'acheteur | Le DLD notifie un délai de 30 jours. Ensuite, selon l'avancement constaté : plus de 80 % — maintien du contrat, vente aux enchères ou résiliation avec retenue jusqu'à 40 % ; de 60 à 80 % — résiliation avec retenue jusqu'à 40 % ; moins de 60 % (travaux commencés) — jusqu'à 25 %. Remboursement du surplus sous un an, ou sous 60 jours en cas de revente (loi 19/2020). |
| Vente non enregistrée | Nulle à défaut d'inscription au registre provisoire (loi 13/2008, art. 3). |
| Prix à la livraison ou à la revente | Aucun texte ne le protège : la valeur future d'un bien dépend du marché, et personne ne peut la promettre. |
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'Oqood ?
C'est le portail du Dubai Land Department sur lequel le promoteur inscrit une vente sur plan au registre provisoire. Il produit un certificat électronique d'enregistrement provisoire. Une vente sur plan non inscrite à ce registre est nulle (loi n° 13 de 2008, art. 3).
Mon argent va-t-il directement au promoteur ?
Non : la loi impose que les paiements des acheteurs sur plan soient déposés sur le compte séquestre du projet, ouvert auprès d'un agent fiduciaire. Ils sont affectés exclusivement à la construction (loi n° 8 de 2007, art. 7 et 9).
Comment vérifier un promoteur à Dubaï ?
Sur le site du DLD ou l'application Dubai REST : liste des promoteurs agréés, vérification des licences et permis de publicité. Le service « Real Estate Project Status » indique le promoteur, la banque du séquestre et le statut.
Peut-on revendre un bien sur plan avant la livraison ?
La loi le permet pour un lot enregistré, avec inscription de la revente au registre provisoire (loi n° 13 de 2008, art. 3 et 6). Les conditions du promoteur (part minimale payée, accord écrit, frais) dépendent du contrat. Le prix de revente dépend du marché : personne ne peut le promettre.
Que se passe-t-il si je ne paie pas une échéance ?
Le DLD vous notifie un délai de 30 jours. Faute de régularisation, le promoteur agit selon l'avancement du projet. Il peut résilier en retenant jusqu'à 40 % ou 25 % de la valeur du lot. Au-delà de 80 %, il peut maintenir le contrat ou demander une vente aux enchères (loi n° 19 de 2020).
Sources officielles
Chaque source a été ouverte le 31/10/2026. Le texte officiel fait foi.
- Dubai Legal Portal — Law No. (8) of 2007, Escrow Accounts for Real Estate Development
Registre des promoteurs, autorisation de vente, compte séquestre par projet, insaisissabilité, relevés, retenue de 5 %, projet inachevé, sanctions (art. 4 à 17).
- Dubai Legal Portal — Law No. (13) of 2008, Interim Real Property Register
Registre provisoire, nullité des ventes non inscrites, conditions de vente sur plan, revente et hypothèque, frais de revente (art. 2, 3, 4, 6, 7).
- Dubai Legal Portal — Law No. (19) of 2020 amending Law No. (13) of 2008
Défaillance de l'acheteur : notification de 30 jours, retenues de 40 % / 25 % selon l'avancement, délais de remboursement.
- Dubai Land Department — Request to register the initial sale (Oqood)
Enregistrement provisoire par le promoteur via Oqood, frais affichés, certificat délivré.
- Dubai Land Department — Real Estate Project Status
Recherche de projet : promoteur, banque du compte séquestre, statut, achèvement.
- Dubai Land Department — Licensed Real Estate Developers
Liste des promoteurs agréés.
- Dubai Land Department — Validate Real Estate Licenses and Permits (Trakheesi)
Vérification des licences et permis de publicité.
- Central Bank of the UAE — Rulebook, Regulations Regarding Mortgage Loans, Article (3)
Plafond de 50 % du crédit pour un bien acheté sur plan.
Check-list : acheter à Dubaï depuis la France, la Suisse, la Belgique ou le Canada
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