D'où viennent nos chiffres, et comment ils sont calculés.
Chaque prix, loyer ou volume du site vient du registre du Dubai Land Department. Cette page dit quels jeux de données nous lisons, ce que nous retirons, sur quelle période nous calculons, ce que les chiffres ne disent pas, et chaque correction apportée, datée.
Les jeux de données et leur cadence
Nous lisons les données ouvertes du Dubai Land Department (DLD), publiées sur Dubai Pulse. Elles sont synchronisées chaque jour dans notre base, puis les calculs sont refaits chaque matin, heure de Dubaï. Chaque chiffre affiché porte sa période et sa date de lecture.
Ces données sont publiques et ouvertes à tous. Les prix, loyers et rendements du site sont nos propres calculs : le Dubai Land Department ne les produit pas, ne les relit pas et ne les approuve pas. SwissPro360 est une agence enregistrée auprès de la RERA ; elle n'est ni partenaire du DLD ni mandatée par lui pour publier ces chiffres.
- Transactions : ventes, hypothèques et donations enregistrées, avec la date d'enregistrement, la zone, le type de bien, la surface et le prix. Nous n'en gardons que les ventes.
- Baux Ejari : contrats de location enregistrés. Pour les loyers, nous lisons les nouveaux baux résidentiels (appartements et villas), pas les renouvellements.
- Projets, promoteurs et professionnels agréés : registres du DLD et de la RERA (projets enregistrés, promoteurs, agences et courtiers).
- Indice des charges de copropriété (service charges) publié par le DLD, par projet.
Ce que nous retirons
Un « prix payé » sur ce site est toujours celui d'une vente enregistrée. Ventes seules et terrains exclus : ces filtres sont les mêmes sur toutes les pages, depuis le 07/11/2026 pour les blocs « 90 derniers jours ». Bureaux, boutiques et chambres d'hôtel sont retirés du prix des quartiers (accueil, /quartiers, fiches quartier) depuis le 08/11/2026 et de leurs blocs « 90 derniers jours » depuis le 09/11/2026 ; les repères, les rapports mensuels et les fiches promoteur les comptent encore (voir le journal ci-dessous).
- Ventes seules : les hypothèques et les donations sont retirées.
- Appartements et villas seulement : les terrains sont exclus (le registre ne distingue pas un terrain à villa d'un terrain commercial) ; bureaux, boutiques et chambres d'hôtel sont retirés du prix d'un quartier.
- Lignes incomplètes écartées : montant, surface ou prix au mètre carré nuls ou absents.
- Loyers : nouveaux baux résidentiels de 15 000 à 5 000 000 AED (≈ 1 230 000 EUR) par an et de 20 à 2 500 m², pour écarter les erreurs de saisie.
Les périodes de calcul
La date retenue est celle de l'enregistrement au DLD, pas celle de la signature. Chaque fenêtre se termine à la dernière vente enregistrée dans notre base.
- 90 jours : les blocs « prix réellement payés, 90 derniers jours » des fiches quartier, par typologie et par marché (revente, sur plan), comparés à la médiane des 12 mois précédents.
- 12 mois : le prix d'un quartier (accueil, /quartiers, en-tête des fiches), les loyers et le rendement brut, les repères ; l'évolution sur un an compare aux 12 mois d'avant.
- 24 mois : la base des calculs sur 12 mois et la tendance mensuelle des repères.
- Mois civil : le rapport de marché mensuel (/rapports), du 1er au dernier jour du mois, publié le 3 du mois suivant.
Médiane, quartiles et seuils
Nous publions des médianes, pas des moyennes : la médiane est le prix du milieu, la moitié des ventes au-dessus, l'autre moitié en dessous ; quelques ventes exceptionnelles ne la déplacent pas. « La moitié des ventes entre » donne le premier et le troisième quartile : 25 % des ventes sont en dessous de la première borne, 25 % au-dessus de la seconde.
Seuil d'effectif : une médiane n'est affichée qu'à partir de 15 ventes (ou 15 baux) dans la case ; en dessous, la case reste vide. Dans les blocs « 90 derniers jours », une évolution n'est calculée que si les 12 mois de comparaison comptent au moins 20 ventes.
Le registre donne le prix au mètre carré ; le site l'écrit au m² et au pied carré (1 m² = 10,7639 pi²). L'équivalent en euros est indicatif, au taux de référence de la BCE du jour, daté.
Surfaces : pour un appartement, la surface du registre est celle du lot vendu. Pour une villa, c'est celle de la parcelle, pas la surface construite (vérifié le 08/11/2026 : égale à la parcelle dans 132 ventes sur 134 à Arabian Ranches). Le site ne publie donc ni prix au m² ni surface pour une villa : seulement son prix médian, sa fourchette et son nombre de ventes. Les prix au m² et les surfaces médianes, y compris ceux des en-têtes « tous types », des rapports et des repères, portent sur les seuls appartements. Un quartier sans appartement (Arabian Ranches) affiche à la place le prix médian d'une villa.
Le rendement brut
Rendement brut d'un quartier (page /quartiers, repères) = le plus haut des rendements par typologie décrits ci-dessous, avec sa typologie : exactement celui de la fiche. Un quartier sans appartement, ou sans assez de contrats et de ventes, n'en a pas : jamais de rendement calculé sur la parcelle d'une villa.
Rendement par typologie (bloc « Rendement locatif brut » et colonne du tableau des fiches quartier) = loyer annuel médian des contrats Ejari de la typologie ÷ prix médian des appartements de la même typologie vendus en revente, celui du tableau (ventes seules, 12 mois), × 100. Les deux fenêtres ne sont pas les mêmes (celle des contrats Ejari et celle des ventes) : chacune est écrite sous le bloc. Il n'est publié qu'à partir de 30 contrats et 30 ventes, si les fourchettes sont resserrées et s'il est compris entre 3 et 12 %.
Ses limites : il est brut, avant charges de copropriété, vacance, gestion, entretien et frais d'achat ; les biens loués ne sont pas exactement les biens vendus ; c'est un chiffre passé, pas une promesse de revenu. Le rendement net d'un bien précis se calcule avec ses propres charges.
Population et parc bâti des quartiers
La fiche d'un quartier dans la vue 3D ajoute deux jeux de données au registre des transactions. La population est celle de la communauté entière, estimée par le Dubai Data and Statistics Establishment (données ouvertes) ; le raccord se fait par le code de communauté du registre (municipality_number), jamais par le nom commercial. Une page qui couvre plusieurs zones cadastrales additionne leurs populations ; une évolution sur un an n'est affichée que si les deux années sont lues. Sous 500 habitants recensés (quartiers en livraison), la fiche le dit sans chiffre ni évolution.
Le parc bâti (immeubles et villas) vient du registre des bâtiments du Dubai Land Department, à la date de lecture affichée ; pour un sous-périmètre (JBR, Dubai Harbour…), il est filtré sur ses projets maîtres. Ses limites : la population n'existe qu'à l'échelle de la communauté — un sous-périmètre n'en a pas, et la fiche le dit au lieu de reprendre le chiffre de la communauté ; le parc compte les bâtiments enregistrés à la date indiquée, pas les logements ; un parc vide n'affiche aucune ligne plutôt qu'un zéro.
Limites connues
- Enregistrements tardifs : le registre ouvert peut ajouter des ventes après coup ; le mois le plus récent peut être légèrement révisé.
- Ni l'étage, ni la vue, ni l'état du bien ne figurent au registre : une médiane de quartier n'est pas l'estimation d'un bien précis.
- Une zone cadastrale peut couvrir plusieurs communautés (Marsa Dubai : Dubai Marina, JBR, Dubai Harbour) : leurs ventes y sont mélangées.
- Sur plan, la vente est enregistrée à l'Oqood au moment de la réservation : le prix est celui du contrat, pas celui d'un bien livré.
- Les loyers ne comptent que les nouveaux baux : un loyer renouvelé peut être plus bas ou plus haut.
- Ces chiffres sont une information de marché : ni une estimation, ni un conseil en investissement, ni une prévision.
Quartier commercial et zone cadastrale
Le registre classe les ventes par zone cadastrale (area_name_en), pas par nom commercial. Chaque page quartier lit les zones ci-dessous ; plusieurs zones : les médianes portent sur l'ensemble de leurs ventes, jamais une moyenne de médianes.
| Page quartier | Aussi appelé | Zone(s) cadastrale(s) du DLD |
|---|---|---|
| Dubai Marina | JBR, Dubai Harbour, Bluewaters | Marsa Dubai |
| Downtown Dubai | — | Burj Khalifa |
| Business Bay | — | Business Bay |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | — | Al Barsha South Fourth |
| Jumeirah Village Triangle (JVT) | — | Al Barsha South Fifth |
| Dubai Hills Estate | Mohammed Bin Rashid City | Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid |
| Palm Jumeirah | — | Palm Jumeirah |
| Dubai Creek Harbour | — | Al Khairan First |
| Arjan | — | Al Barshaa South Third |
| Al Furjan | Discovery Gardens, Wasl Gate | Jabal Ali First |
| Dubai Sports City | — | Al Hebiah Fourth |
| Motor City | — | Al Hebiah First |
| Town Square | — | Al Yelayiss 2 |
| International City | — | Al Warsan First + Warsan Fourth |
| Meydan | Sobha Hartland | Al Merkadh + Nad Al Shiba First |
| Dubai South | Emaar South, Expo City Dubai | Madinat Al Mataar |
| City Walk | — | Al Wasl |
| Jumeirah Golf Estates | — | Me'Aisem First |
| Majan | — | Wadi Al Safa 3 |
| Dubai Investment Park | Grand Polo Club & Resort | Dubai Investment Park First + Dubai Investment Park Second |
| Jumeirah Lake Towers (JLT) | Jumeirah Islands, Jumeirah Park | Al Thanyah Fifth |
| DAMAC Hills | — | Al Hebiah Third |
| DAMAC Hills 2 | — | Madinat Hind 4 |
| Dubai Islands | — | Palm Deira |
| Dubai Silicon Oasis (DSO) | — | Nadd Hessa |
| Al Jaddaf | Dubai Healthcare City (phase 2), Jaddaf Waterfront | Al Jadaf |
| Dubai Production City (IMPZ) | Jumeirah Golf Estates | Me'Aisem First |
| Arabian Ranches | — | Wadi Al Safa 6 |
| DAMAC Lagoons | Remraam | Al Hebiah Fifth |
| Dubai Studio City | — | Al Hebiah Second |
| Dubailand Residence Complex (DLRC) | Arabian Ranches 3 | Wadi Al Safa 5 |
| Dubai Maritime City | Mina Rashid | Madinat Dubai Almelaheyah |
| Downtown Jebel Ali | — | Jabal Ali Industrial Second |
| Dubai Science Park | — | Al Barshaa South Second |
| City of Arabia | — | Wadi Al Safa 4 |
| La Mer | — | Jumeirah First |
| DAMAC Islands | — | Al Yelayiss 1 |
| Dubai Design District (d3) | — | Zaabeel Second |
| Zabeel | Za'abeel | Zaabeel First |
| The Valley | Sobha Sanctuary | Al Yufrah 1 |
| Liwan | Falcon City | Wadi Al Safa 2 |
| Dubai Academic City | Dubai International Academic City | Al Rowaiyah First |
| Jumeirah Beach Residence (JBR) | — | Marsa Dubai |
| Dubai Harbour | Emaar Beachfront | Marsa Dubai |
| Sobha Hartland | — | Al Merkadh |
| Mina Rashid | Rashid Yachts & Marina | Madinat Dubai Almelaheyah |
| Expo City Dubai | — | Madinat Al Mataar |
Journal des corrections
Quand un chiffre publié change parce que nous avons corrigé un calcul, la correction est inscrite ici, datée, avec ce qui a changé. Les entrées ne sont jamais effacées.
Blocs « 90 derniers jours » : logements seuls, comme le prix sur 12 mois
Le 08/11, les bureaux, les boutiques et les chambres d'hôtel avaient été retirés du prix sur 12 mois des pages quartier, mais pas de leurs blocs « 90 derniers jours », ni des chiffres sur 90 jours du connecteur public et des alertes. Sur la même fiche Dubai Marina, le studio en revente valait 1 030 000 AED (≈ 254 000 EUR) sur 12 mois et 849 420 AED (≈ 209 000 EUR) sur 90 jours, avec 42 chambres d'hôtel parmi les 71 ventes ; la baisse affichée de 12,9 % n'était qu'un effet de ce mélange. Le même filtre s'applique désormais aux 90 jours et aux 12 mois qui leur servent de comparaison. Exemple, Dubai Marina, studio en revente sur 90 jours : 29 ventes au lieu de 71, prix médian de 1 080 000 AED (≈ 266 000 EUR) au lieu de 849 420 AED (≈ 209 000 EUR), prix au m² inférieur de 59 % (les chambres de 8 à 15 m² le gonflaient), évolution de +2,9 % au lieu de −12,9 %. Business Bay, studio en revente : 145 ventes au lieu de 173, 1 000 000 AED (≈ 246 000 EUR) au lieu de 966 888 AED (≈ 238 000 EUR). Les 2 chambres de Dubai Marina et les 1 et 2 chambres de JVC ne changent pas.
Fichier :
db/dld/82_90j_logements_seuls.sqlContrôle quotidien de la mise à jour nocturne des prix
L'entrée du 08/11 annonçait un contrôle quotidien de tout échec ; à cette date, seul l'import des transactions était surveillé, et les quatre nuits d'échec du 05 au 08/11 étaient passées inaperçues. Ce contrôle existe désormais : chaque matin à 10 h 12 (heure de Dubaï), il vérifie que chacune des huit étapes de la nuit (prix, projets maîtres, logements seuls, repères, pages quartier, loyers, blocs « 90 derniers jours », rapport mensuel) a réussi dans les 26 dernières heures, que le prix des pages s'arrête au plus deux jours avant la dernière vente du registre, et que les prix des pages quartier et les loyers ont été recalculés sur la même fenêtre ; le moindre écart envoie une alerte à l'équipe. Exemple : avant, aucune alerte pendant quatre nuits d'échec et des prix en retard de trois jours ; avec ce contrôle, l'échec de la nuit du 05/11 aurait été signalé le matin même.
Fichier :
db/dld/81_controle_quotidien.sqlUn seul rendement par quartier, celui de la fiche
La page /quartiers et les repères (/reperes) affichaient un autre rendement que la fiche quartier : loyer au m² rapporté au prix au m² de toutes les ventes, villas comprises, dont la surface au registre est celle de la parcelle. Ils affichent désormais celui de la fiche : le plus haut des rendements bruts par typologie d'appartement, avec sa typologie. Exemples : Dubai Marina 5,4 % → 6,1 % (studio) ; Jumeirah Village Circle 7,3 % → 7,9 % (studio) ; Business Bay 6,3 % → 6,8 % (studio). Arabian Ranches (4,5 %) et Al Yelayiss 1 (4,9 %), où ce rendement était calculé sur la parcelle des villas, n'en affichent plus. Chiffres du 08/11, avec les loyers Ejari de la fenêtre précédente ; ils suivent ensuite les loyers mis à jour chaque nuit.
Fichier :
src/lib/rendement-canon.functions.tsFiches promoteur : prix au pied carré des appartements seuls
Les fiches promoteur publiaient un prix au pied carré qui mêlait villas (surface de la parcelle) et appartements. Exemples, ventes de 2026 : DAMAC 1 772 AED/pi² (≈ 4 700 EUR par m²) toutes ventes contre 1 517 AED/pi² (≈ 4 020 EUR par m²) pour les seuls appartements (3 799 villas sur 7 050 ventes) ; Emaar 2 052 AED/pi² (≈ 5 440 EUR par m²) contre 2 197 AED/pi² (≈ 5 830 EUR par m²). Les prix au pied carré, les écarts revente / sur plan et les rendements de ces fiches sont recalculés sur les seuls appartements, logements seuls ; tant que ce calcul n'est pas en place, ils ne sont pas affichés. Les volumes de ventes restent ceux des appartements et des villas.
Fichier :
db/dld/83_promoteurs_appartements.sqlSous le prix au m² des appartements, le nombre de ventes d'appartements
Depuis que le prix au m² ne porte que sur les appartements, le nombre écrit dessous restait celui de toutes les ventes, villas comprises. Exemple, Jumeirah Golf Estates, revente : « 195 ventes » sous un prix au m² calculé sur 64 appartements. Le nombre affiché est désormais celui des ventes d'appartements ; quand il ne compte que les appartements dont le nombre de chambres est connu, il est écrit « au moins ».
Fichier :
src/lib/effectif-m2.tsVillas : plus de prix au m² ni de surface (le registre donne la parcelle)
Pour une villa, la seule surface du registre des ventes est celle de la parcelle, pas la surface construite : le prix « au m² » d'une villa était un prix au m² de terrain, trop bas sur les grands terrains, trop haut sur les petits lots. Les villas gardent leur prix médian, leur fourchette et leur nombre de ventes, mais n'ont plus ni prix au m² ni surface ; les prix au m² des en-têtes, des rapports et des repères portent sur les seuls appartements, et le disent. Exemples : Arabian Ranches, villa 3 chambres, 15 460 AED/m² (1 436 AED/pi² (≈ 3 810 EUR par m²)) affichés alors que ce prix était calculé sur la parcelle, environ 21 800 AED/m² (2 025 AED/pi² (≈ 5 370 EUR par m²)) au m² construit ; Jumeirah Golf Estates, en-tête 24 405 AED/m² (2 267 AED/pi² (≈ 6 010 EUR par m²)) contre 16 363 AED/m² (1 520 AED/pi² (≈ 4 030 EUR par m²)) pour les appartements seuls. Arabian Ranches, sans appartement, affiche désormais le prix médian d'une villa (6 900 000 AED (≈ 1 700 000 EUR) en revente).
Fichier :
db/dld/80_villas_sans_m2.sqlLogements seuls : bureaux, boutiques et chambres d'hôtel exclus
Le prix des pages quartier comptait aussi des bureaux, des boutiques et des chambres d'hôtel enregistrés comme ventes (environ 14 600 transactions sur le registre). À Dubai Marina, plus de la moitié des « studios » en revente étaient des chambres d'hôtel de 8 à 15 m². Ces biens sont désormais exclus ; les sous-types non renseignés restent comptés en attendant leur analyse. Exemple, Dubai Marina, revente sur 12 mois : prix au m² en baisse de 4,1 % (2 938 → 2 707 ventes) ; studio : 839 000 AED (≈ 207 000 EUR) → 1 030 000 AED (≈ 254 000 EUR) (171 vrais studios).
Fichier :
db/dld/79_logements_seuls.sqlRendement calculé sur le prix affiché par la page
Le bloc rendement des fiches quartier divisait le loyer Ejari par un prix tiré d'une ancienne table arrêtée au 22/10, différent du prix du tableau de la même page. Il utilise désormais la médiane de revente de la même typologie, celle du tableau. Exemple à Dubai Marina, studio : avant, 1 050 000 AED (≈ 259 000 EUR) et 6,0 % ; après, 839 000 AED (≈ 207 000 EUR) et 7,5 % (chiffres du 08/11 au matin, avant l'exclusion des chambres d'hôtel, voir l'entrée ci-dessus). La part des ventes sur plan de l'en-tête et du texte suit aussi une seule définition (12 mois, ventes seules) : 20,1 %.
Fichier :
src/lib/rendement-canon.tsPrix à nouveau à jour après quatre nuits sans mise à jour
La mise à jour nocturne des prix a échoué du 05 au 08/11 (délai de calcul dépassé) : les pages quartier, l'accueil et les rapports affichaient des chiffres arrêtés au 02/11 alors que le registre allait jusqu'au 05/11. Le délai a été relevé et les chiffres ont été recalculés jusqu'au 05/11. Précision : le contrôle quotidien de tout échec annoncé ici n'existait pas encore le 08/11 (seul l'import des transactions était surveillé) ; il est décrit dans l'entrée du 09/11.
Fichier :
db/dld/76_guide_refresh_delai.sqlUn seul prix par quartier
L'accueil, la page /quartiers et l'en-tête des fiches quartier affichaient trois prix différents pour un même quartier (un fichier figé de Dubai Pulse, le secteur sur 12 mois, puis les 2 chambres en revente sur 90 jours). Ils lisent désormais une seule définition : ventes seules, 12 mois, zones cadastrales de la page, revente et sur plan séparés.
Fichier :
db/dld/69_quartiers_prix_canon.sqlHypothèques et donations retirées des blocs « 90 derniers jours »
Les blocs « 90 derniers jours » des fiches quartier, les fichiers llms-full, les réponses d'Aurèle et les alertes comptaient les hypothèques et les donations comme des ventes : volumes de revente environ doublés, médianes trop basses. Exemple mesuré à Marsa Dubai (Dubai Marina), revente, 2 chambres, 90 jours : avant, 428 « ventes » et une médiane de 2 100 000 AED (≈ 517 000 EUR) ; ventes seules, 196 ventes et une médiane de 2 550 000 AED (≈ 628 000 EUR).
Fichier :
db/dld/67_marche_ventes_seules.sqlTerrains exclus des repères du marché
Les repères (/reperes) comptaient les ventes de terrains avec celles des appartements et des villas. Le registre ne distingue pas un terrain à villa d'un terrain commercial, et la tendance mensuelle ne les comptait déjà pas : les terrains sont désormais exclus partout, pour que les volumes et les prix se comparent.
Fichier :
db/dld/62_reperes_dubai.sql