الشراء على المخطط في دبي والقانون في صفّك.
الشراء على المخطط يعني الالتزام مبكرًا بمشروع، غالبًا بخطة دفع على مراحل. لكن عليك أن تعرف ما يحميك: السجل المؤقت، وحساب ضمان لكل مشروع، والتحقق من المطوّر، والتسليم، وإعادة البيع قبل الإنجاز. قواعد دبي مشروحة، بحدودها أيضًا.
- 1
- حساب ضمان لكل مشروع (القانون 8/2007)
- 5%
- تُحتجز سنة بعد تسجيل الوحدات
- 50%
- الحد الأقصى للتمويل على المخطط (المصرف المركزي)
- 30 يومًا
- مهلة الدائرة عند التخلف عن السداد
كتبه فريق SwissPro360
المبدأ
توقّع عقد بيع وشراء (SPA) مع المطوّر لوحدة لم تُبنَ بعد، وتدفع على أقساط. وفي دبي ينظّم هذه العملية قانونان. القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات الضمان. والقانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المبدئي، وقد عدّله القانون رقم 19 لسنة 2020.
تسجيل Oqood (السجل المبدئي)
- يُقيَّد شراؤك في السجل المبدئي. فكل بيع أو تصرف في وحدة على المخطط يجب قيده، وإلا كان باطلًا (القانون رقم 13 لسنة 2008، المادة 3).
- ليبيع على المخطط، يجب أن يكون المطوّر قد استلم الأرض وحصل على الموافقات المطلوبة (القانون نفسه، المادة 4).
- يسجّل المطوّر البيع عبر بوابة Oqood لدى الدائرة، ويصدر عن ذلك «شهادة تسجيل مبدئي إلكترونية». وتعلن الدائرة لهذه الخدمة 2% من القيمة على البائع و2% على المشتري. وتُضاف إليها 10 دراهم رسوم معرفة و10 دراهم رسوم ابتكار. ويحدد العقد من يتحمّلها فعليًا.
- يقيّد السجل المبدئي البيوع قبل انتقالها إلى السجل العقاري (القانون رقم 13 لسنة 2008، المادة 2).
حساب الضمان (القانون رقم 8 لسنة 2007)
| القاعدة | المادة |
|---|---|
| لا يمارس النشاط إلا مطوّر مقيّد في السجل؛ ويلزم إذن كتابي من الدائرة قبل الإعلان عن البيع على المخطط أو عرضه. | 4، 5 |
| تُودَع دفعات المشترين في حساب ضمان المشروع المفتوح لدى أمين حساب بموجب اتفاق مكتوب. | 7 |
| حساب مستقل لكل مشروع، مخصّص حصرًا لبنائه؛ ولا يجوز لدائني المطوّر الحجز على هذه الأموال. | 9 |
| يقدّم أمين الحساب كشوفًا دورية بالإيرادات والمصروفات، ويحق للدائرة تدقيقها. | 11 |
| بعد شهادة الإنجاز يُحتجز 5% من الحساب ولا يُفرج عنها إلا بعد سنة من تسجيل الوحدات بأسماء المشترين. | 14 |
| إذا لم يُنجَز المشروع، وجب على أمين الحساب حماية حقوق المودعين وضمان الإنجاز أو رد الأموال. | 15 |
| العقوبات: الحبس وغرامة لا تقل عن 100,000 درهم (≈ 24,600 يورو) أو إحداهما، ولا سيما عند الاستيلاء على أموال المشروع. | 16 |
يُستوثق منه · لا تذكر النسخة الإنجليزية للقانون رقم 8 لسنة 2007 المنشورة على البوابة القانونية لحكومة دبي أي تعديل؛ ويُستوثق لدى الدائرة من أي لوائح تنفيذية أو تعديلات لاحقة. والنص العربي هو المعتمد.
التحقق من المطوّر والمشروع
- 1هل المطوّر مدرج في قائمة المطوّرين العقاريين المرخّصين لدى الدائرة (Licensed Real Estate Developers)؟
- 2هل يظهر المشروع في خدمة Real Estate Project Status لدى الدائرة (بحث بالاسم أو الرقم)؟ وهل يتضمن اسم المطوّر وبنك حساب الضمان والحالة وخانة الإنجاز؟
- 3هل الحساب المذكور في العقد لدفعاتك هو حساب ضمان المشروع نفسه؟
- 4هل الإعلان والوسيط مرخّصان؟ تتيح الدائرة التحقق من التراخيص وتصاريح الإعلان (خدمة Validate Real Estate Licenses and Permits / Trakheesi). وتنشر أيضًا قائمة الوسطاء المرخّصين.
يمكنك إجراء عمليات التحقق نفسها عبر تطبيق Dubai REST الرسمي للدائرة. نعيد التحقق من المشاريع المعروضة لدينا بانتظام، ويبقى التحقق لدى الدائرة هو المرجع، ونريك كيف تجريه.
خطط الدفع
- يحدد عقد كل مطوّر جدول الدفع (الدفعة المقدمة، الأقساط المرتبطة بتواريخ أو بنسبة الإنجاز، الرصيد عند التسليم، أقساط محتملة بعد التسليم). ولا يوجد جدول قانوني موحّد، ومن هنا أهمية المقارنة.
- تُودَع دفعات المشترين في حساب ضمان المشروع (القانون رقم 8 لسنة 2007، المادة 7).
- مع التمويل، يحدّ المصرف المركزي لدولة الإمارات تمويل العقار على المخطط بـ50% من قيمته أيًّا كان المشتري.
التسليم والملاحظات
- يُثبت الإنجاز بشهادة إنجاز. وهي التي تُطلق احتجاز 5% من حساب الضمان (القانون رقم 8 لسنة 2007، المادة 14).
- قبل استلام المفاتيح، عاين الوحدة ودوّن العيوب كتابيًا (snagging) ليصلحها المطوّر. ويحدد العقد التزام المطوّر بالعيوب بعد التسليم ومدته.
- يلي ذلك التسجيل في السجل العقاري وإصدار سند الملكية لدى الدائرة (يُستوثق من الإجراء والرسوم لمشروعك). وتسري رسوم الخدمة وفق العقد ونظام المبنى.
إعادة البيع قبل الإنجاز
- يجوز التصرف في الوحدة المسجّلة على المخطط بالبيع أو الرهن أو أي تصرف قانوني آخر (القانون رقم 13 لسنة 2008، المادة 6). ويجب قيد إعادة البيع أيضًا في السجل المبدئي (المادة 3).
- لا يجوز للمطوّر تقاضي رسوم على إعادة البيع إلا التكاليف الإدارية المعتمدة (المادة 7).
يُستوثق منه · شروط التنازل الخاصة بكل عقد (الحد الأدنى المدفوع، موافقة المطوّر الكتابية أو شهادة عدم الممانعة NOC، الرسوم الإدارية) تُقرأ في عقدك لا في القانون: اطلب تأكيدها من المطوّر. أما سعر إعادة البيع فيحدده السوق يوم البيع، ولا يمكن لأحد أن يعد به.
المخاطر وأوجه الحماية
| الحالة | ما تنص عليه النصوص |
|---|---|
| إفلاس المطوّر | أموال حساب الضمان مخصّصة للمشروع ولا يجوز لدائني المطوّر الحجز عليها (القانون 8/2007، المادة 9). |
| مشروع غير مكتمل | على أمين الحساب حماية المودعين وضمان الإنجاز أو رد الأموال (المادة 15). وتبقى المدد الفعلية غير مؤكدة. |
| تأخر التسليم | يحدد العقد المواعيد وأي تعويض محتمل؛ ويمكن متابعة التقدم عبر خدمة Project Status لدى الدائرة. |
| تخلّف المشتري عن قسط | تمنح الدائرة مهلة 30 يومًا. ثم بحسب نسبة الإنجاز: أكثر من 80% — الإبقاء على العقد أو البيع بالمزاد أو الفسخ مع استبقاء حتى 40%؛ من 60% إلى 80% — الفسخ مع استبقاء حتى 40%؛ أقل من 60% (بعد بدء الأعمال) — حتى 25%. ويُرد الفائض خلال سنة، أو خلال 60 يومًا عند إعادة البيع (القانون 19/2020). |
| بيع غير مسجّل | باطل ما لم يُقيَّد في السجل المبدئي (القانون 13/2008، المادة 3). |
| السعر عند التسليم أو إعادة البيع | لا يحميه أي نص: القيمة المستقبلية للعقار يحددها السوق، ولا يمكن لأحد أن يعد بها. |
أسئلة شائعة
ما هو Oqood؟
هو بوابة دائرة الأراضي والأملاك التي يقيّد عبرها المطوّر البيع على المخطط في السجل المبدئي. وتصدر عنها شهادة تسجيل مبدئي إلكترونية. والبيع على المخطط غير المقيّد في هذا السجل باطل (القانون رقم 13 لسنة 2008، المادة 3).
هل تذهب أموالي مباشرة إلى المطوّر؟
لا: يفرض القانون إيداع دفعات مشتري الوحدات على المخطط في حساب ضمان المشروع لدى أمين حساب. وتُخصَّص حصرًا للبناء (القانون رقم 8 لسنة 2007، المادتان 7 و9).
كيف أتحقق من مطوّر في دبي؟
عبر موقع الدائرة أو تطبيق Dubai REST: قائمة المطوّرين المرخّصين، والتحقق من التراخيص وتصاريح الإعلان. وتبيّن خدمة Real Estate Project Status المطوّر وبنك الضمان والحالة.
هل يمكن إعادة بيع عقار على المخطط قبل التسليم؟
يسمح القانون بذلك للوحدة المسجّلة مع قيد إعادة البيع في السجل المبدئي (القانون رقم 13 لسنة 2008، المادتان 3 و6). وتتوقف شروط المطوّر (الحد الأدنى المدفوع، الموافقة الكتابية، الرسوم) على العقد. أما سعر إعادة البيع فيحدده السوق، ولا يمكن لأحد أن يعد به.
ماذا يحدث إذا تخلّفت عن سداد قسط؟
تمنحك الدائرة مهلة 30 يومًا. فإن لم تُسوِّ الوضع، تصرّف المطوّر بحسب نسبة الإنجاز. فيجوز له الفسخ مع استبقاء حتى 40% أو 25% من قيمة الوحدة. وعند تجاوز 80% يجوز له الإبقاء على العقد أو طلب البيع بالمزاد (القانون رقم 19 لسنة 2020).
المصادر الرسمية
فُتح كل مصدر في 31/10/2026. النص الرسمي هو المرجع.
- Dubai Legal Portal — Law No. (8) of 2007, Escrow Accounts for Real Estate Development
سجل المطوّرين، إذن البيع، حساب ضمان لكل مشروع، عدم جواز الحجز، الكشوف، احتجاز 5%، المشروع غير المكتمل، العقوبات (المواد 4 إلى 17).
- Dubai Legal Portal — Law No. (13) of 2008, Interim Real Property Register
السجل المبدئي، بطلان البيوع غير المقيّدة، شروط البيع على المخطط، إعادة البيع والرهن، رسوم إعادة البيع (المواد 2، 3، 4، 6، 7).
- Dubai Legal Portal — Law No. (19) of 2020 amending Law No. (13) of 2008
تخلّف المشتري: مهلة 30 يومًا، استبقاء 40% / 25% بحسب الإنجاز، مهل رد الأموال.
- Dubai Land Department — Request to register the initial sale (Oqood)
التسجيل المبدئي من المطوّر عبر Oqood، الرسوم المعلنة، الشهادة الصادرة.
- Dubai Land Department — Real Estate Project Status
البحث عن المشروع: المطوّر، بنك حساب الضمان، الحالة، الإنجاز.
- Dubai Land Department — Licensed Real Estate Developers
قائمة المطوّرين المرخّصين.
- Dubai Land Department — Validate Real Estate Licenses and Permits (Trakheesi)
التحقق من التراخيص وتصاريح الإعلان.
- Central Bank of the UAE — Rulebook, Regulations Regarding Mortgage Loans, Article (3)
حدّ 50% للتمويل على العقار المشترى على المخطط.
قائمة التحقق: الشراء في دبي من فرنسا أو سويسرا أو بلجيكا أو كندا
قائمة تحقق تطبعها أو تحتفظ بها على هاتفك طوال مشروعك. مجانية، تُرسل بالبريد الإلكتروني بعد تأكيد عنوانك. (ملف PDF من 12 صفحة، بالفرنسية)
سؤال عن حالتك؟
يراجع معك مستشار مرخّص من مؤسسة التنظيم العقاري هذه النقاط ويوجّهك إلى المحامي أو البنك أو المستشار الضريبي المختص.