Dubaï, zéro impôt sur le revenu. Et chez vous, que dit le fisc ? 

• « The UAE does not levy income tax on individuals » : le portail officiel u.ae indique que les Émirats ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques.
• Impôt sur les sociétés : une personne physique n'y est soumise que pour une activité dont le chiffre d'affaires dépasse un seuil. Ce seuil est de 1 000 000 AED (≈ 246 000 EUR) par an. Mais les revenus d'« investissement immobilier » d'une personne physique (vente, location, sous-location de biens aux Émirats) en sont exclus, quel que soit leur montant. Cela vaut pour une activité sans licence ni obligation de licence. Aucune inscription n'est alors exigée (décision du Conseil des ministres n° 49 de 2023, art. 1 et 2, en vigueur depuis le 1er juin 2023).

• Principe : une personne domiciliée en France est imposable sur l'ensemble de ses revenus, de source française ou étrangère. La règle s'applique sous réserve des conventions (art. 4 A du CGI, BOFiP BOI-IR-CHAMP-10).
• Loyers : les revenus d'un bien situé aux Émirats sont imposables aux Émirats (art. 5). Pour un résident de France, ils sont aussi imposables en France. La France accorde un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt français correspondant (art. 19, § 1, « pour tous les autres revenus »).
• Plus-value de cession : imposable aux Émirats (art. 11, § 1 a). Pour ces gains, le crédit d'impôt accordé en France est égal à l'impôt effectivement payé aux Émirats, plafonné à l'impôt français (art. 19, § 1).
• Conséquence : ce crédit est égal à l'impôt payé aux Émirats, nul en pratique (u.ae). La plus-value est donc en principe imposable en France (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux ; brochure IR 2025, p. 357). À valider avec un conseiller fiscal.
• Déclaration : une plus-value réalisée hors de France et non exonérée par une convention se déclare sur le formulaire 2048-IMM. Le dépôt a lieu dans le mois qui suit la cession (notice 2048-IMM-NOT-SD, ligne 120).
• IFI : une personne domiciliée en France est concernée pour ses biens immobiliers situés en France et à l'étranger. C'est le cas lorsque son patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier (brochure officielle IFI 2025). La convention prévoit, pour la fortune, un crédit égal à l'impôt sur la fortune payé aux Émirats (art. 19, § 3).
• Compte bancaire aux Émirats : un compte ouvert, détenu, utilisé ou clos à l'étranger se déclare chaque année avec la déclaration de revenus (formulaire 3916). L'amende est de 1 500 € par compte non déclaré (impots.gouv.fr).

Un titre de séjour aux Émirats, Golden Visa compris, ne fait pas à lui seul perdre le domicile fiscal français. Celui-ci dépend des critères de l'article 4 B du CGI et, en cas de double résidence, de l'article 4 de la convention.

• Impôt fédéral direct : l'assujettissement d'un résident est illimité, mais ne s'étend pas aux immeubles situés à l'étranger (LIFD, art. 6, al. 1). Le revenu imposable en Suisse est toutefois taxé au taux qui s'appliquerait si tous les éléments étaient imposables en Suisse (LIFD, art. 7, al. 1).
• Convention : loyers et plus-values d'un bien aux Émirats sont imposables aux Émirats (art. 6 et 13, § 1). La Suisse exempte ces revenus mais peut appliquer, sur le reste, le même taux que s'ils n'avaient pas été exemptés (art. 22, § 1 a).
• Le bien doit figurer dans la déclaration. Les cantons fixent sa valeur fiscale (en Valais, par exemple, d'après la valeur vénale, selon la directive cantonale).

• Déclaration : dès que vous détenez des droits réels sur un bien situé hors de Belgique, la déclaration est obligatoire. Le bien est taxé sur la base d'un revenu cadastral qui lui est attribué par l'administration (Wikifin, FSMA, mis à jour le 5 novembre 2026).
• Convention : revenus immobiliers, plus-values et fortune immobilière situés aux Émirats y sont imposables (art. 6, 13 § 1 et 22 § 1). La Belgique exempte les revenus et éléments de fortune « qui sont imposés dans les Émirats Arabes Unis conformément aux dispositions de la Convention ». Elle peut toutefois appliquer au reste le même taux que sans exemption (art. 23, § 2 a).
• Déclaration à l'administration : la loi du 17 février 2021 impose une déclaration spontanée à l'Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP). Elle vise l'acquisition ou la cession d'un droit réel sur un bien à l'étranger, dans les 4 mois. L'administration attribue au bien un revenu cadastral, qui peut se demander via MyMinfin (Wikifin).
• Compte bancaire aux Émirats : il se déclare une fois au Point de contact central (PCC) de la Banque nationale de Belgique. Son existence se mentionne en plus chaque année dans la déclaration fiscale (BNB).
• Location meublée : une petite partie des loyers est à déclarer dans les revenus mobiliers (Wikifin).

• Principe : les résidents du Canada sont en général imposés sur leur revenu mondial (ARC, folio S5-F2-C1, § 1.1).
• Convention : loyers et gains d'un bien situé aux Émirats peuvent être imposés aux Émirats (art. 6, § 1 et 13, § 1). Le Canada déduit de son impôt l'impôt payé aux Émirats sur ces revenus (art. 24, § 1 a).
• Les Émirats ne prélevant pas d'impôt sur le revenu des particuliers (u.ae), il n'y a en principe rien à déduire. Loyers et gains sont donc en principe imposés au Canada, à valider avec un conseiller fiscal.
• Formulaire T1135 : il est obligatoire si le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ CA à un moment de l'année. Un bien locatif à l'étranger en fait partie (ARC). Un bien utilisé à plus de 50 % pour votre usage personnel en est exclu.
• Le budget fédéral 2026 propose de porter ce seuil à 200 000 $ CA, pour les années se terminant après 2026. C'est une proposition, pas une règle adoptée.
• Québec : la loi 2025, chapitre 27 crée une déclaration québécoise des biens étrangers (Loi sur les impôts, art. 1079.8.15.10). Elle vise notamment le particulier résidant au Québec dont les biens étrangers désignés ont un coût total de plus de 100 000 $ CA. Un bien d'usage personnel en est exclu (art. 1079.8.15.8). Un faux énoncé ou une omission, faits sciemment ou par négligence flagrante, sont sanctionnés. La pénalité est alors le plus élevé de 24 000 $ CA et de 5 % du coût de ces biens (art. 1079.8.15.13).

Ce guide est une information sourcée, pas un conseil personnalisé. C'est un conseiller fiscal agréé dans votre pays de résidence qui valide ce qui s'applique à votre cas. SwissPro360 est un courtier immobilier, pas un conseiller fiscal : nous vous mettons en relation avec le bon interlocuteur.