انتقل إلى المحتوى
SwissPro360
SWISSPRO 360
REAL ESTATE
قلم حبر على ملف جلدي أخضر، وغصن زيتون ومصباح مكتب نحاسي
دليل موثّق المصادر · تم التحقق في 31/10/2026

دبي: صفر ضريبة على الدخل. وفي بلدك، ماذا تقول الضرائب؟ 

صفر ضريبة دخل في دبي: وماذا عن بلدك؟ الإيجار والأرباح الرأسمالية والثروة: ما تقوله النصوص الرسمية لمقيم أوروبي أو كندي يملك عقارًا في دبي، لتستثمر عن بيّنة. معلومات موثّقة لا استشارة: وضعك الخاص يُتحقق منه مع مستشار ضريبي.

0
ضريبة دخل على الأفراد في الإمارات
4
اتفاقيات ضريبية مقروءة
1.3 مليون يورو
حدّ الضريبة الفرنسية على الثروة العقارية (2025)
49/2023
قرار يستثني عقارات الأفراد من ضريبة الشركات
صورة توضيحية مولّدة بالذكاء الاصطناعي

كتبه فريق SwissPro360

الجانب الإماراتي

  • “The UAE does not levy income tax on individuals”: تذكر البوابة الرسمية u.ae أن الدولة لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد.
  • ضريبة الشركات: لا يخضع لها الشخص الطبيعي إلا عن نشاط يتجاوز رقم أعماله حدًّا معيّنًا. وهذا الحد 1,000,000 درهم (≈ 246,000 يورو) سنويًا. غير أن دخل «الاستثمار العقاري» للشخص الطبيعي (البيع والتأجير والتأجير من الباطن لعقارات في الدولة) مستثنى أيًّا كان مبلغه. ويسري ذلك على النشاط غير المزاول بترخيص ولا الملزَم بترخيص. ولا يستلزم ذلك التسجيل (قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023، المادتان 1 و2، النافذ منذ 1 يونيو 2023).

يُستوثق منه · النشاط المزاول بترخيص أو التملك عبر شركة أو المتاجرة بالعقارات خارج هذا الإطار، وتُحلَّل معاملتها الضريبية في الإمارات مع مستشار. ولضريبة القيمة المضافة وتكاليف الشراء، راجع دليل التكاليف.

المقيم الضريبي في فرنسا

الاتفاقية الفرنسية الإماراتية المؤرخة 19 يوليو 1989، المعدَّلة بملحق 6 ديسمبر 1993.

  • المبدأ: يخضع الشخص المقيم في فرنسا للضريبة على مجموع دخله من مصادر فرنسية أو أجنبية. وتسري القاعدة مع مراعاة الاتفاقيات (المادة 4 A من قانون الضرائب العام، BOFiP BOI-IR-CHAMP-10).
  • الإيجار: دخل العقار الواقع في الإمارات خاضع للضريبة في الإمارات (المادة 5). وبالنسبة للمقيم في فرنسا يخضع أيضًا للضريبة في فرنسا. وتمنح فرنسا ائتمانًا ضريبيًا يساوي الضريبة الفرنسية المقابلة (المادة 19، الفقرة 1، «لجميع الدخول الأخرى»).
  • الربح الرأسمالي عند البيع: خاضع للضريبة في الإمارات (المادة 11، الفقرة 1 أ). ولهذه الأرباح يساوي الائتمان الممنوح في فرنسا الضريبةَ المدفوعة فعلًا في الإمارات في حدود الضريبة الفرنسية (المادة 19، الفقرة 1).
  • النتيجة: يساوي هذا الائتمان الضريبة المدفوعة في الإمارات، وهي صفر عمليًا (u.ae). لذلك يخضع الربح الرأسمالي مبدئيًا للضريبة في فرنسا (ضريبة الدخل والاقتطاعات الاجتماعية؛ الكتيّب الرسمي IR 2025، ص. 357). ويُستوثق من ذلك مع مستشار ضريبي.
  • التصريح: يُصرَّح بالربح المحقق خارج فرنسا وغير المعفى بموجب اتفاقية على النموذج 2048-IMM. ويُودَع خلال الشهر التالي للبيع (دليل 2048-IMM-NOT-SD، السطر 120).
  • الضريبة على الثروة العقارية (IFI): يُعنى بها المقيم في فرنسا عن عقاراته في فرنسا وخارجها. ويكون ذلك متى تجاوز صافي ثروته العقارية الخاضعة 1.3 مليون يورو في 1 يناير (الكتيّب الرسمي IFI 2025). وتنص الاتفاقية بشأن الثروة على ائتمان يساوي ضريبة الثروة المدفوعة في الإمارات (المادة 19، الفقرة 3).
  • حساب مصرفي في الإمارات: يُصرَّح كل سنة، مع إقرار الدخل، بأي حساب مفتوح أو محتفظ به أو مستخدم أو مغلق في الخارج (النموذج 3916). والغرامة 1,500 يورو عن كل حساب غير مصرَّح به (impots.gouv.fr).

يُستوثق منه · لا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد. لذلك يتوقف الأثر الفعلي لهذه الائتمانات على وضعك وعلى التفسير الإداري الساري. ويشمل ذلك احتساب الإيجار في تحديد النسبة، والاقتطاعات الاجتماعية، وضريبة الربح الرأسمالي، وإدراج العقار في IFI. وبالنسبة للإيجار، يربط الكتيّب الرسمي IR 2025 هذا الائتمان، في الحالة العامة، بضريبة مدفوعة فعلًا في الخارج (ص. 357-358). وتُفهم الضريبة الفرنسية فيه على أنها ضريبة الدخل مضافًا إليها الاقتطاعات الاجتماعية. ويحدده مستشار ضريبي أو الإدارة الضريبية الفرنسية.

تصريح الإقامة في الإمارات، بما فيه الإقامة الذهبية، لا يُنهي وحده الموطن الضريبي الفرنسي. فذلك يتوقف على معايير المادة 4 B من قانون الضرائب العام، وفي حال الإقامة المزدوجة على المادة 4 من الاتفاقية.

المقيم الضريبي في سويسرا

الاتفاقية السويسرية الإماراتية المؤرخة 6 أكتوبر 2011 (RS 0.672.932.51)، ضرائب الدخل.

  • الضريبة الاتحادية المباشرة: الخضوع الضريبي للمقيم غير محدود لكنه لا يشمل العقارات الواقعة في الخارج (القانون الاتحادي LIFD، المادة 6 الفقرة 1). غير أن الدخل الخاضع في سويسرا يُفرض بالنسبة التي كانت ستُطبَّق لو كانت جميع العناصر خاضعة فيها (المادة 7 الفقرة 1).
  • الاتفاقية: الإيجار والأرباح الرأسمالية لعقار في الإمارات خاضعة للضريبة في الإمارات (المادتان 6 و13 الفقرة 1). وتعفي سويسرا هذا الدخل لكن يجوز لها أن تطبّق على بقية الدخل النسبة نفسها كما لو لم يُعفَ (المادة 22 الفقرة 1 أ).
  • يجب إدراج العقار في الإقرار الضريبي. وتحدد الكانتونات قيمته الضريبية (في فاليه مثلًا على أساس القيمة السوقية وفق توجيه الكانتون).

يُستوثق منه · الضريبة على الثروة: هي ضريبة كانتونية، والاتفاقية السويسرية الإماراتية لا تشمل إلا ضرائب الدخل. ويُستوثق من معاملة عقار دبي في ضريبة الثروة (استبعاده من الوعاء، احتسابه في النسبة، طريقة التقييم) لدى الإدارة الضريبية في الكانتون.

يُستوثق منه · البروتوكول: يضيف بروتوكول مؤرخ 5 نوفمبر 2022، نافذ منذ 5 مايو 2025، البند (هـ) إلى المادة 22. ولا يسري الإعفاء السويسري إذا طبّقت الإمارات أحكام الاتفاقية لإعفاء هذا الدخل من الضريبة (المادة 22 الفقرة 1 هـ). اطلب التحقق من وضعك لدى الإدارة الضريبية في الكانتون.

المقيم الضريبي في بلجيكا

الاتفاقية البلجيكية الإماراتية الموقّعة في واشنطن في 30 سبتمبر 1996 (ضرائب الدخل والثروة).

  • التصريح: بمجرد امتلاك حقوق عينية على عقار خارج بلجيكا يصبح التصريح إلزاميًا. ويُفرض على العقار على أساس دخل مساحي (revenu cadastral) تحدده الإدارة (Wikifin، هيئة FSMA، تحديث 5 نوفمبر 2026).
  • الاتفاقية: الدخل العقاري والأرباح الرأسمالية والثروة العقارية الواقعة في الإمارات خاضعة للضريبة فيها (المواد 6 و13 الفقرة 1 و22 الفقرة 1). وتعفي بلجيكا الدخول وعناصر الثروة “qui sont imposés dans les Emirats Arabes Unis” أي التي فُرضت عليها الضريبة في الإمارات وفق الاتفاقية. ويجوز لها مع ذلك تطبيق النسبة نفسها على بقية الدخل كما لو لم يكن إعفاء (المادة 23 الفقرة 2 أ).
  • التصريح لدى الإدارة: يفرض قانون 17 فبراير 2021 تصريحًا تلقائيًا لدى الإدارة العامة للتوثيق العقاري (AGDP). ويشمل اكتساب حق عيني على عقار في الخارج أو التنازل عنه، خلال 4 أشهر. وتحدد الإدارة للعقار دخلًا مساحيًا يمكن طلبه عبر MyMinfin (Wikifin).
  • حساب مصرفي في الإمارات: يُصرَّح به مرة واحدة لدى نقطة الاتصال المركزية (PCC) في البنك الوطني البلجيكي. ويجب أيضًا ذكر وجوده كل سنة في الإقرار الضريبي (البنك الوطني البلجيكي).
  • التأجير المفروش: يُصرَّح بجزء صغير من الإيجار ضمن الدخل المنقول (Wikifin).

يُستوثق منه · يشير النص إلى الدخل «الذي فُرضت عليه الضريبة» في الإمارات. ولأن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد، يُستوثق من انطباق هذا الإعفاء على عقار مملوك مباشرةً لدى الهيئة الاتحادية للمالية (SPF Finances) أو مستشار ضريبي. ولم نتمكن من الاطلاع على صفحة الهيئة بشأن العقارات في الخارج (تحقق مضاد للروبوتات): يبقى محتواها للتحقق.

المقيم الضريبي في كندا (وكيبيك)

الاتفاقية الكندية الإماراتية الموقّعة في أبوظبي في 9 يونيو 2002.

  • المبدأ: يخضع المقيمون في كندا عمومًا للضريبة على دخلهم العالمي (وكالة الإيرادات الكندية، folio S5-F2-C1، الفقرة 1.1).
  • الاتفاقية: يجوز أن تفرض الإمارات الضريبة على إيجار العقار الواقع فيها وعلى أرباح بيعه (المادتان 6 الفقرة 1 و13 الفقرة 1). وتخصم كندا من ضريبتها الضريبة المدفوعة في الإمارات على هذا الدخل (المادة 24 الفقرة 1 أ).
  • ولأن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد (u.ae)، فلا شيء يُخصم مبدئيًا. لذلك يخضع الإيجار والأرباح مبدئيًا للضريبة في كندا، ويُستوثق من ذلك مع مستشار ضريبي.
  • النموذج T1135: يلزم تقديمه إذا تجاوزت التكلفة الإجمالية لممتلكاتك الأجنبية المحددة 100,000 دولار كندي في أي وقت من السنة. ويدخل فيها العقار المؤجَّر في الخارج (وكالة الإيرادات الكندية). ويُستثنى العقار المستخدم لأكثر من 50% لاستعمالك الشخصي.
  • تقترح الميزانية الاتحادية لسنة 2026 رفع هذا الحد إلى 200,000 دولار كندي، للسنوات المنتهية بعد 2026. وهو اقتراح لا قاعدة معتمدة.
  • كيبيك: ينشئ قانون 2025، الفصل 27، تصريحًا خاصًا بكيبيك عن الممتلكات الأجنبية (قانون الضرائب، المادة 1079.8.15.10). ويشمل خصوصًا الفرد المقيم في كيبيك الذي تتجاوز التكلفة الإجمالية لممتلكاته الأجنبية المحددة 100,000 دولار كندي. ويُستثنى العقار ذو الاستعمال الشخصي (المادة 1079.8.15.8). ويُعاقَب على البيان الكاذب أو الإغفال إذا كان عن علم أو بإهمال جسيم. وتكون الغرامة حينئذ الأعلى بين 24,000 دولار كندي و5% من تكلفة هذه الممتلكات (المادة 1079.8.15.13).

يُستوثق منه · كيبيك: اعتمدت إدارة الإيرادات في كيبيك (Revenu Québec) النموذج TP-1079.8.BE، «التصريح المتعلق بحيازة ممتلكات أجنبية». ولا يترتب على تقديمه متأخرًا غرامة تلقائية: تقدّر الإدارة كل حالة على حدة (لجنة الاتصال بين OCPAQ وAPFF وRevenu Québec، 2026). ويُستوثق من أول سنة معنية لدى إدارة الإيرادات في كيبيك، التي تعذّر الاطلاع على صفحاتها (رُفض الوصول). ويُستوثق من فرض الضريبة على إيجارك وأرباحك في كندا وكيبيك مع مستشار ضريبي.

خلاصة

بلد الإقامةإيجار دبيالربح الرأسماليالثروة
فرنساخاضعة في فرنسا مع ائتمان يساوي الضريبة الفرنسية (المادة 19 الفقرة 1)؛ يُستوثق من الأثرائتمان يساوي الضريبة المدفوعة في الإمارات، وهي صفر عمليًا (المادة 19 الفقرة 1): خاضع مبدئيًا للضريبة في فرنسا (ضريبة الدخل والاقتطاعات الاجتماعية)، 2048-IMM؛ يُستوثق منهIFI فوق 1.3 مليون يورو صافي ثروة عقارية، بما فيها العقارات في الخارج
سويسرامعفاة مع احتسابها في النسبة (المادة 22 الفقرة 1 أ؛ LIFD المادتان 6-7)؛ تحفّظ البروتوكول (المادة 22 الفقرة 1 هـ): يُستوثق منهمعفى مع احتسابه في النسبة (المادتان 13 الفقرة 1 و22 الفقرة 1 أ)؛ تحفّظ البروتوكول (المادة 22 الفقرة 1 هـ): يُستوثق منهكانتونية: يُستوثق منها
بلجيكايُصرَّح بالعقار (AGDP) مع دخل مساحي؛ الإعفاء التعاهدي «إن فُرضت الضريبة»: يُستوثق منهالقاعدة نفسها (المادتان 13 و23): يُستوثق منهالا يتناول الدليل ضريبة ثروة بلجيكية؛ يُصرَّح بالحساب في الإمارات لدى نقطة الاتصال المركزية في البنك الوطني البلجيكي
كنداخاضعة في كندا (الدخل العالمي)؛ الضريبة الإماراتية المخصومة صفر عمليًا (المادة 24): يُستوثق منهاالقاعدة نفسها (المادتان 13 و24): يُستوثق منهاT1135 فوق 100,000 دولار كندي من الممتلكات الأجنبية المحددة؛ تصريح كيبيك TP-1079.8.BE فوق 100,000 دولار كندي

هذا الدليل معلومات موثّقة لا استشارة شخصية. والمستشار الضريبي المرخّص في بلد إقامتك هو من يحدد ما ينطبق على حالتك. SwissPro360 وسيط عقاري لا مستشار ضريبي: نصلك بالمختص المناسب.

الإقامة الذهبية عبر العقار →تكاليف الشراء في دبي →

أسئلة شائعة

هل تُفرض ضريبة على الإيجار في دبي؟

تذكر البوابة الرسمية u.ae أن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد. ويستثني قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023 من ضريبة الشركات دخل الاستثمار العقاري للشخص الطبيعي غير المزاول بترخيص. أما الحالات الأخرى (الترخيص، الشركة) فتُحلَّل مع مستشار.

هل يجب على المقيم في فرنسا التصريح بإيجار دبي؟

يخضع المقيم في فرنسا للضريبة على دخله من مصادر أجنبية مع مراعاة الاتفاقيات (المادة 4 A من قانون الضرائب العام). وتجعل الاتفاقية الفرنسية الإماراتية هذا الإيجار خاضعًا في فرنسا مع ائتمان ضريبي يساوي الضريبة الفرنسية المقابلة (المادة 19). ويُستوثق من طريقة التصريح والأثر المالي مع مستشار ضريبي.

هل يدخل عقار دبي في الضريبة الفرنسية على الثروة العقارية؟

وفق الكتيّب الرسمي IFI 2025، يُعنى المقيم في فرنسا بهذه الضريبة عن عقاراته في فرنسا وخارجها. ويكون ذلك متى تجاوز صافي ثروته العقارية الخاضعة 1.3 مليون يورو، مع مراعاة الاتفاقيات. ويُتحقق من انطباقها على حالتك مع مستشار ضريبي.

وماذا عن المقيم في سويسرا؟

يستبعد القانون الاتحادي LIFD العقارات الواقعة في الخارج من الخضوع الضريبي لكنه يحتسبها في تحديد النسبة (المادتان 6 و7). وتنص الاتفاقية السويسرية الإماراتية على الإعفاء مع تطبيق النسبة نفسها (المادة 22). ويتضمن بروتوكول نافذ منذ 5 مايو 2025 حالة لا يسري فيها هذا الإعفاء. أما ضريبة الثروة الكانتونية فيُتحقق منها لدى الكانتون، وكذلك وضعك في ضوء هذا البروتوكول.

وماذا عن المقيم في بلجيكا؟

يجب التصريح بالعقار في الخارج، ويُفرض عليه على أساس دخل مساحي تحدده الإدارة (Wikifin، FSMA). وتعفي الاتفاقية البلجيكية الإماراتية الدخل «الذي فُرضت عليه الضريبة» في الإمارات مع تطبيق النسبة نفسها على البقية (المادة 23). ويُستوثق من انطباقها حين لا تفرض الإمارات شيئًا لدى الهيئة الاتحادية للمالية أو مستشار ضريبي.

وماذا عن المقيم في كندا؟

يخضع المقيمون في كندا عمومًا للضريبة على دخلهم العالمي (وكالة الإيرادات الكندية). وتنص الاتفاقية الكندية الإماراتية لسنة 2002 على خصم الضريبة المدفوعة في الإمارات من الضريبة الكندية (المادة 24). ولأن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد، يخضع الإيجار والأرباح مبدئيًا للضريبة في كندا. ويلزم النموذج T1135 متى تجاوزت تكلفة الممتلكات الأجنبية المحددة 100,000 دولار كندي؛ ويتحقق مستشار ضريبي من حالتك.

المصادر الرسمية

فُتح كل مصدر في 31/10/2026. النص الرسمي هو المرجع.

قائمة التحقق: الشراء في دبي من فرنسا أو سويسرا أو بلجيكا أو كندا

قائمة تحقق تطبعها أو تحتفظ بها على هاتفك طوال مشروعك. مجانية، تُرسل بالبريد الإلكتروني بعد تأكيد عنوانك. (ملف PDF من 12 صفحة، بالفرنسية)

يُستخدم عنوانك لإرسال رابط التنزيل إليك. الخصوصية

سؤال عن حالتك؟

يراجع معك مستشار مرخّص من مؤسسة التنظيم العقاري هذه النقاط ويوجّهك إلى المحامي أو البنك أو المستشار الضريبي المختص.

تحدث مع مستشاركل الأدلة