Votre Golden Visa grâce à l'immobilier, mode d'emploi.
Devenir propriétaire à Dubaï peut ouvrir la voie à dix ans de résidence, pour vous et votre famille. Seuil, conditions, démarches, frais : tout ce que publient la GDRFA de Dubaï et le portail officiel des Émirats, réuni en un seul guide. Et, en toute franchise, les points que les textes ne tranchent pas.
- 2 M AED (≈ 493 k EUR)
- valeur minimale du ou des biens
- 10 ans
- durée affichée par la GDRFA Dubaï et l'ICP
- 1 100 AED (≈ 271 EUR)
- frais du permis de résidence (GDRFA)
- 5 j
- délai de traitement annoncé (GDRFA)
Rédigé par l'équipe SwissPro360
Les conditions, point par point
Service « Golden residence permit (investors) » de la GDRFA Dubaï, catégorie investisseur immobilier.
| Point | Ce que dit la source officielle |
|---|---|
| Valeur minimale | Un ou plusieurs biens d'une valeur totale d'au moins 2 000 000 AED (≈ 493 000 EUR). |
| Preuve de la valeur | Relevé de statut du bien (property status statement) du Dubai Land Department ; un certificat d'évaluation d'un bureau agréé par le DLD peut être accepté. |
| Copropriété | Votre propre part doit valoir au moins 2 000 000 AED (≈ 493 000 EUR). |
| Bien hypothéqué | Accepté : la GDRFA précise que tous les types de biens sont inclus. Les pièces à obtenir de votre banque se confirment avec elle et la GDRFA. |
| Gage sur le bien | Un gage est inscrit sur le bien selon les procédures du DLD pour la durée du permis ; le bien ne peut pas être cédé pendant cette période. |
| Ressources | Le titulaire doit pouvoir subvenir à ses besoins et à ceux de sa famille sans aide publique. |
| Durée | 10 ans, renouvelable si les conditions restent remplies (GDRFA Dubaï). |
À confirmer · Durée : la page de service de la GDRFA Dubaï et le guide « Golden Residency » de l'ICP indiquent 10 ans. Le tableau des catégories du portail fédéral u.ae (mis à jour le 28/07/2026) indique « 5 years (real estate investments) ». C'est l'autorité qui fixe la durée accordée, au moment de votre demande.
À confirmer · Achat sur plan : le guide « Golden Residency » de l'ICP l'accepte. Il faut un ou plusieurs biens sur plan d'une valeur totale d'au moins 2 000 000 AED (≈ 493 000 EUR). L'achat doit se faire auprès d'une société immobilière locale agréée par l'autorité locale compétente. Le même guide accepte un bien financé par un prêt, si le financement vient d'une banque locale agréée. Calendrier de paiement et part déjà versée n'y sont pas précisés : faites-les confirmer par le DLD ou la GDRFA avant de vous engager.
Famille et séjours hors des Émirats
- Vous pouvez parrainer des membres de votre famille, « y compris le conjoint et les enfants », indique le portail u.ae.
- Vous pouvez séjourner hors des Émirats au-delà des six mois habituels sans perdre votre visa (u.ae). La GDRFA précise que la résidence n'est annulée que si elle expire pendant que vous êtes à l'étranger.
- Aucun employeur ni sponsor local à trouver : le visa est autoparrainé (u.ae).
À confirmer · Âge limite des enfants, parents, personnel de maison : ces points, que les pages consultées ne précisent pas pour la catégorie immobilière, se vérifient auprès de l'ICP ou de la GDRFA.
Les démarches, dans l'ordre
- 1Vérifier le bien : statut et valeur au Dubai Land Department (service « Property Status » du site du DLD ou application Dubai REST).
- 2Réunir les pièces demandées par la GDRFA pour l'investisseur immobilier : copie du passeport et preuve de propriété. Celle-ci porte sur un ou plusieurs biens d'au moins 2 000 000 AED (≈ 493 000 EUR) (relevé de statut du DLD).
- 3Déposer la demande : à Dubaï, la GDRFA oriente ces dossiers vers des centres agréés (Al Tarash, Gulf Vision, Golden Cube, Al Yalayis, AGS H). Pour les autres émirats, le portail u.ae renvoie aux services de l'ICP, qui propose un outil de vérification d'éligibilité.
- 4Inscription du gage sur le bien par le DLD, puis délivrance : la GDRFA annonce un délai de traitement de 5 jours.
Remplir les conditions affichées est le point de départ ; la délivrance du visa reste la décision de l'autorité.
Frais officiels affichés (GDRFA Dubaï)
| Poste | Montant |
|---|---|
| Permis de résidence | 1 100 AED (≈ 271 EUR) |
| Dirham du savoir | 10 AED (≈ 2 EUR) |
| Dirham de l'innovation | 10 AED (≈ 2 EUR) |
| Délivrance depuis l'intérieur du pays | 500 AED (≈ 123 EUR) |
| Livraison | 20 AED (≈ 5 EUR) |
Selon la même page, les frais de délivrance augmentent de 100 AED (≈ 25 EUR) par année au-delà de deux ans de résidence.
À confirmer · Prévoyez aussi les autres coûts du parcours, absents de ce tableau (examen médical, carte d'identité émirienne, frais du centre de service, attestation du DLD, inscription du gage) : leurs montants se confirment auprès de chaque organisme.
Ce que le Golden Visa ne change pas
- C'est un titre de séjour de longue durée (u.ae : « long-term, renewable residence visa »), pas une nationalité.
- Il ne fait pas, à lui seul, perdre la résidence fiscale française. En France, le domicile fiscal se détermine par les critères de l'article 4 B du CGI (BOFiP BOI-IR-CHAMP-10). Ce sont le foyer ou lieu de séjour principal, l'activité professionnelle et le centre des intérêts économiques. Un visa étranger n'en fait pas partie.
- La convention fiscale France–Émirats prévoit un cas précis (article 19, paragraphe 2 ; non applicable aux citoyens des Émirats). Il concerne une personne résidente des Émirats ou qui y est établie. Si elle reste fiscalement domiciliée en France au sens du droit français, la France conserve son droit d'imposer ses revenus.
- Il ne modifie pas l'imposition de votre bien dans votre pays de résidence (Suisse, Belgique, France…) : voir le guide fiscalité.
Questions fréquentes
Quel montant d'immobilier faut-il pour le Golden Visa à Dubaï ?
Selon la GDRFA Dubaï (page consultée le 11/11/2026), il faut un ou plusieurs biens. Leur valeur totale doit atteindre au moins 2 000 000 AED (≈ 493 000 EUR). Attestation : un relevé de statut du Dubai Land Department ou, le cas échéant, un certificat d'évaluation d'un bureau agréé par le DLD.
Un bien acheté à crédit compte-t-il ?
Oui, selon la page de la GDRFA Dubaï, qui accepte le bien hypothéqué. Le guide « Golden Residency » de l'ICP l'accepte aussi, si le financement vient d'une banque locale agréée. Les pièces à fournir par la banque et la valeur retenue se confirment avec la GDRFA et votre banque.
Et un bien acheté sur plan ?
Oui, selon le guide « Golden Residency » de l'ICP, consulté le 11/11/2026. Il faut un ou plusieurs biens sur plan d'au moins 2 000 000 AED (≈ 493 000 EUR) au total. Ils doivent être achetés auprès d'une société immobilière locale agréée par l'autorité locale compétente. Le calendrier de paiement n'y est pas précisé : faites-le confirmer par le Dubai Land Department ou la GDRFA avant l'achat.
Combien de temps dure le Golden Visa immobilier ?
La page de service de la GDRFA Dubaï indique 10 ans, renouvelable si les conditions restent remplies. Le guide « Golden Residency » de l'ICP indique aussi 10 ans. Le tableau du portail fédéral u.ae indique 5 ans pour les investissements immobiliers. L'autorité fixe la durée accordée lors de votre demande.
Le Golden Visa me rend-il non-résident fiscal français ?
Pas à lui seul. La résidence fiscale française dépend des critères de l'article 4 B du CGI (foyer ou séjour principal, activité professionnelle, centre des intérêts économiques). En cas de double résidence, elle dépend aussi de l'article 4 de la convention France–Émirats. Un conseiller fiscal l'analysera pour votre situation.
Sources officielles
Chaque source a été ouverte le 31/10/2026. Le texte officiel fait foi.
- GDRFA Dubai — Issuing a golden residence permit (investors), consulté le 11/11/2026
Seuil de 2 000 000 AED (≈ 493 000 EUR), relevé de statut DLD, part en copropriété, bien hypothéqué accepté, gage, durée de 10 ans, frais, délai de 5 jours, centres agréés, règle des 180 jours.
- u.ae — Golden visa (updated 28 Jul 2026), consulté le 11/11/2026
Visa de longue durée renouvelable, autoparrainé, parrainage du conjoint et des enfants, séjours de plus de six mois hors du pays, tableau indiquant 5 ans pour l'immobilier, liens vers ICP et GDRFA.
- ICP — Golden Residence
Résidence de 5 à 10 ans selon la catégorie, outil d'éligibilité ; pas de détail propre à l'immobilier.
- ICP — Golden Residency Guide (mis à jour le 10/09/2026), consulté le 11/11/2026
Investisseurs immobiliers : 10 ans. Un ou plusieurs biens d'au moins 2 000 000 AED (≈ 493 000 EUR), financement accepté s'il vient d'une banque locale agréée. Ou des biens sur plan d'au moins 2 000 000 AED (≈ 493 000 EUR), achetés auprès d'une société immobilière locale agréée.
- Dubai Land Department — Property Status
Service de consultation du statut d'un bien.
- BOFiP — BOI-IR-CHAMP-10 (domicile fiscal, articles 4 A et 4 B du CGI)
Critères du domicile fiscal français ; primauté des conventions fiscales.
- impots.gouv.fr — Convention fiscale France–Émirats arabes unis (19/07/1989, avenant 1993)
Article 4 (résidence) et article 19, paragraphe 2 (personne domiciliée en France au sens du droit français).
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